フロンティア不動産投資法人

証券コード8964│略称FRI

文字サイズ
文字サイズ小
文字サイズ大

IRに関するよくあるご質問

印刷する

投資・運用方針について

Q1.投資対象は?商業以外の用途に投資しないのでしょうか?
本投資法人は投資対象物件を商業施設に特化しています。商業施設以外のオフィス・住宅等への投資については、現時点では考えていません。
Q2.投資対象地域は?
地域経済リスク、地震等の災害リスクを軽減することを目的とし、全国の都市に所在する物件を投資対象としています。特に地域別の投資割合等の目標は設けていませんが、立地面での競争優位性があることが条件となります。
Q3.具体的な投資基準について教えて下さい。
本投資法人は商業施設特化型のREITですが、投資対象物件の選定にあたっては、収益性・立地優位性・商圏特性・将来性・テナント信用力等を充分に検討して行います。
Q4.三井不動産によるサポート体制は?
三井不動産の開発力及びネットワークを活用した外部成長を目指します。三井不動産及びその連結子会社並びに三井不動産が出資する特別目的会社からの取得に加えて、三井不動産の仲介及び運用会社のネットワークによってスポンサー以外の第三者からも取得を行っています。また、底地を除く全物件で三井不動産とSCマネジメント契約を締結することにより、保有物件の運営管理に関して三井不動産のノウハウを活用していきます。
Q5.本投資法人の強みについて教えてください。
スポンサーである三井不動産の開発力及びネットワークを活用した外部成長が期待できること、三井不動産の商業施設運営力を生かした内部成長が期待できること、保有物件は競争力の強い地域一番店を中心に、テナントと長期固定賃貸借契約を締結していることが挙げられます。
詳しくは本WEBサイト内「FRIの特色と運用方針」をご覧ください。
Q6.海外不動産への投資は?
カントリーリスク、不動産制度の違い等様々なリスクへの対応が必要となること等から、海外不動産への投資は現時点では考えておりません。

テナントについて

Q1.保有物件にはどのようなテナントが入っていますか?
テナントの退去リスクを最小限に抑えるため、スポンサーである三井不動産や大手小売企業を中心に、テナント分散を図っています。
詳しくは本WEBサイト内「ポートフォリオデータ」をご覧ください。
Q2.テナントとの契約形態について教えてください。
テナントとの契約には、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約があります。
保有物件の主要テナントとの契約状況の詳細については、本WEBサイト内「賃貸借契約状況」をご覧ください。

管理体制について

Q1.資産運用会社について教えてください。
資産運用会社(MFF)は日本たばこ産業株式会社が100%を出資し平成15年8月に設立され、平成20年3月24日付けで株主が日本たばこ産業株式会社(100%)から三井不動産株式会社(100%)に変更されました。組織はコンプライアンス部、投資運用部、財務部、企画・管理部から構成されています。

Q2.コンプライアンス体制について
資産運用会社(MFF)では、コンプライアンス規程を整備しており、資産運用において関連する全ての法令・諸規則等を遵守し、投資家保護に努めることとしております。MFFのスポンサーである三井不動産株式会社や利害関係人等とみなされる日本たばこ産業株式会社のような利害関係人等との取引に関する利益相反対策については本WEBサイト内「本投資法人に関する利益相反防止ルール」をご覧ください。
Q3.利益相反対策は行っていますか?
利害関係人等と取引を行う場合には当投資法人が定めた独自ルールである「利益相反対策ルール」に従っ て行われます。利益相反対策ルールについては本WEBサイト内「本投資法人に関する利益相反防止ルール」をご参照ください。
Q4.PMの選定方針、管理方針について教えてください。
本投資法人は、三井不動産との間で締結しているSCマネジメント基本契約書に基づき、商業施設の運営管理に関して三井不動産のノウハウを活用していきます。「SCマネジメント」とは、いわゆるプロパティマネジメント業務に加え、その他の多岐にわたる業務及びノウハウ等、商業施設における総合的なマネジメント業務を三井不動産が提供するものです。本投資法人は、底地を除く全物件に関し、SCマネジメント契約を導入しています。
Q5.運用報酬について
本投資法人は、①総資産連動報酬(前計算期末時点の総資産額×0.3%を上限)、②利益連動報酬(当計算期間の償却前営業利益×2%を上限)、③取得・譲渡報酬(取得/譲渡価額の0.5%(利害関係人との取引の場合は0.25%を上限)の3種類の運用報酬体系を採用しています。
Q6.地震リスクについて
本投資法人は地震等の災害によるリスクを軽減させるため、投資対象地域を全国の都市としており、保有資産も全国各地域に分散されています。今後資産を取得する場合は全体PMLを低減させるよう努めること、また、PMLが20%を超える運用資産を購入する場合は、地震保険の付保を検討すること等により対処したいと考えています。

財務方針について

Q1.LTVの目線は?
本投資法人は、運用上、LTVを以下のように定義しております。

(借入金やテナントから預る敷金保証金の和)/総資産額×100

運用ガイドライン上のLTVの上限は60%となっていますが、本投資法人は中長期安定的な収益の確保という基本方針に則り安定的な財務体質を維持すべく、保守的な水準で推移させていく方針です。LTVの推移については、本WEBサイト内「負債の概要」をご参照ください。
Q2.金利上昇が本投資法人に与える影響は?
本投資法人の有利子負債である銀行借入は一定程度長期固定化されているため、金利上昇が本投資法人に与える影響は限定的です。しかしながら、金融環境の変化については注意深く見守っていきます。
Q3.投資口の追加発行に対する考え方について教えて下さい。
投資口の追加発行については、LTVの水準だけを基準とするのではなく、有利子負債の額、敷金・保証金の償還額、長短金利などの金融環境等を総合的に勘案して行います。なお、投資口の追加発行を行う際にはマーケット環境や一口当たり分配金の希薄化に配慮します。
Q4.配当政策について教えて下さい。
配当可能利益の90%超を分配すること等により、分配金の損金算入が認められるというJREIT特有の税務上のメリットを生かし、今後も原則として利益の全額(1口当たり分配金の1円未満の端数を除きます)を分配していく方針です。

投資口について

Q1.証券コードは何番ですか?
8964です。
Q2.決算期及び分配金支払いのスケジュールを教えて下さい。
決算期は毎年6月末日及び12月末日です。また、分配金は決算期から3ヶ月以内に支払われます。詳しくは、IRカレンダーをご覧下さい。
Q3.投資主総会はいつ開催されるのでしょうか?
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項(規約変更、執行役員・監督役員の選任等)は投資主総会で決定されます。本投資法人の投資主総会は規約の定めにより2年に1回以上開催されることになっております。投資主総会を開催する場合は新聞公告・本WEBサイト等でご案内いたします。
Q4.受け取った分配金、譲渡益等の課税関係について教えて下さい。
個人投資主及び法人投資主の方にかかる税金については本WEBサイト内「課税上の取扱い」をご参照ください。
Q5.名義変更、住所変更をしたいのですが?
住所、氏名、届出印等の変更は、お取引証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に記録された投資口についてのお手続きは、三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部(電話番号:0120-232-711)へご連絡ください。
Q6.投資口の分割を行う考えはありませんか?
平成26年1月1日から導入された「少額投資非課税制度(NISA)」を踏まえ投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えるため、平成26年1月1日付で1口につき2口の割合での投資口分割を実施しました。
このページの先頭へ