フロンティア不動産投資法人

証券コード8964│略称FRI

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FRIの特色と運用方針

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運用方針

投資方針

基本方針

本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保することを目的として、別記「投資対象:投資対象とする資産の種類」に挙げる各資産のうち、主として不動産等の特定資産に投資するものとします。

投資態度

本投資法人は、以下の投資態度に従って本投資法人の資産の運用を行うものとします。

① 主たる投資対象

本投資法人が投資対象とする不動産等及び不動産対応証券の裏付資産は、主として郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等の用途に供されているものとします。

② 地域分散

投資対象物件が特定の地域に集中することによる地域経済の悪化に伴う賃料収入に関するリスク及び地震等の災害リスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資、即ち、日本国内の各地に所在する不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に対する投資を行います。

③ 開発物件に対する投資

投資対象とする不動産及び不動産信託受益権に係る不動産は、原則として購入時点で賃貸の用に供されている稼働物件とし、未稼働物件を投資対象としません。ただし、未稼働物件又は建設予定若しくは建設中の物件であっても、稼働後又は建物竣工後に安定的な収益が確実に見込まれる場合は、かかる物件に投資を行うことがあります。

④ 投資判断

原則として、賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの将来性及び安定性、当該不動産の物理的な劣化又は経済的な陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性(財務内容、経営状況及び業種の将来性等)並びに賃貸借契約内容等を総合的に判断し、その投資価値を見極めた上で、投資を行います。

⑤ 取得価格

物件特性やポートフォリオ全体の収益性を勘案し、鑑定評価額を基準に取得価格を決定します。ただし、利害関係人等からは、鑑定評価額を超えて取得しません。

運用方針

本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を確保するために、主として賃貸借期間が中長期であり、かつ、主要テナントの信用力が一般的に高い不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権(以下「安定収益型資産」といいます。)から構成されるポートフォリオの構築を目指して資産の運用を行います。また、本投資法人は、安定収益型資産での運用を原則としますが、テナントの入替えや運営により収益と資産価値の向上を図ることのできる不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とすることもあります。
かかるポートフォリオの構築は、以下に沿って行うものとします。

① 取得基準

個別の不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に当たっては、当該不動産の購入予定価格、予想収益、立地特性、環境、将来性、施設規模、建物及び設備等の状況、耐震性、権利関係、入居テナントの信用力、店舗の売上高、賃貸借契約の内容、建物管理の状況等を十分に検討し、中長期的に優位性、収益安定性を持つものを選定します。なお、1投資物件当たりの最低投資額(税金及び取得費用等を除きます。)は、原則として10億円以上とします。ただし、他の投資物件に付随して投資するものについてはこの限りではありません。

② 投資物件の選定方法

不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に際しては、個別物件毎に予想収益及び立地する地域の将来性等の経済的調査、建物状況及び耐震性能等の物理的調査並びに権利関係等の法的調査(以下、これらの調査を総称して「デュー・ディリジェンス」といいます。)を詳細に実施し、当該物件の価値を見極めた上で、全体のポートフォリオへの影響や価値向上への寄与度等を総合的に判断し決定します。
デュー・ディリジェンスに際しては、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士、商圏調査会社等の専門家に調査を依頼し、多面的な視点から精緻な調査を実施します。

③ 保有期間

本投資法人は、原則として中長期の保有を前提に不動産及び不動産信託受益権を取得するものとし、当初から短期に売却する目的での資産取得は行いません。中期とは概ね5年以上10年未満、長期とは10年以上をいいます。なお、不動産及び不動産信託受益権の取得後においても必要に応じて入居テナントの信用調査を実施するなど与信管理を行います。

④ 三井不動産グループとの体制の構築

本資産運用会社は、三井不動産との不動産等に関する調査業務委託契約締結及び三井不動産グループからの商業施設の運営管理に関してのノウハウ提供等を通じて、本投資法人の投資主価値の最大化に資する取組みを行っていきます。

また、資産規模のさらなる拡大にあたり、安定性に加え、成長性にも配慮したポートフォリオの構築を図るため、不動産等に関する調査業務委託契約等で三井不動産グループが有する物件取得のノウハウやネットワークを積極的に活用していく考えです。運営管理に関しても、三井不動産グループの商業施設の運営管理のノウハウを活用すべく、底地物件を除く全保有物件についてSCマネジメント契約(注)を締結しています。

(注)三井不動産は、SCマネジメント業務の一部を、三井不動産グループの同業務専業の会社であるフロンティアリートSCマネジメント株式会社に再委託しています。

⑤ 損害保険等の付保方針
  1. 損害保険
    災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有不動産信託受益権に係る不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。なお、災害、事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。
  2. 地震保険
    本投資法人は、ポートフォリオ全体に係るPML(地震による予想最大損失率)を基準に、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、PMLが20%を超える物件があれば、個別に地震保険の付保を検討します。
⑥ 売却方針

原則として、本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を、中長期的観点から保有するものとし、短期的にこれらを売却しないものとします。ただし、物件の将来収支見込み、建物劣化等による費用の増大、ポートフォリオ全体への影響等、総合的な観点から、売却が必要であると判断する場合には、かかる不動産及び不動産信託受益権の短期的な売却を検討することがあります。

投資対象

投資対象とする資産の種類
(イ) 主として以下に掲げる不動産等の特定資産に投資します。
  1. 不動産
  2. 不動産の賃借権
  3. 地上権
  4. 不動産、不動産の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権
(ロ) 不動産等のほか、以下に掲げる特定資産に投資をすることができます。なお、不動産等と以下のa.からc.までに掲げる資産を総称して「不動産同等物」といい、また、資産の2分の1を超える額を不動産同等物に投資することを目的とする以下のd.からg.までに掲げる資産を総称して「不動産対応証券」といいます。
  1. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
  2. 当事者の一方が相手方の行う不動産等及び本項a.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産のみに対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。)
  3. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
  4. 優先出資証券
  5. 受益証券
  6. 投資証券
  7. 特定目的信託の受益証券(上記(イ)d.、本(ロ)a.又はcに掲げる資産に該当するものを除きます。)
(ハ)本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。
  1. 預金
  2. コール・ローン
  3. 譲渡性預金証書
  4. 有価証券(上記(イ)、(ロ)及び本(ハ)で別途明示されている資産を除きます。)
  5. 金銭債権(上記a.乃至c.に掲げる資産を除きます。)
  6. 再生可能エネルギー発電設備
  7. 信託財産を上記a.乃至f.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
  8. デリバティブ取引に関する権利
(ニ) 本投資法人は、必要がある場合には以下に掲げる資産(不動産同等物への投資に付随するものに限ります。)に投資することができます。
  1. 商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)第18条第1項に規定する商標権又は同法第30条第1項に規定する専用使用権若しくは同法第31条第1項に規定する通常使用権
  2.  
  3. 温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)第2条第1項に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
  4. 地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
  5. 信託財産を上記a.乃至c.に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
  6. その他不動産同等物への投資に付随して取得が必要となる資産
(ホ)金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)を適用するものとします。

財務方針

財務方針
(イ) 借入れ及び投資法人債の発行

本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に限ります。以下「適格機関投資家」といいます。)からの借入れに限るものとします。

上記に基づく借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。

上記に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することがあります。

借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。

上記に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、金利動向等の市場環境を注視しつつ、本投資法人の資本構成又は投資主への影響を総合的に考慮して、長期・短期の借入期間並びに固定・変動等の諸条件を決定します。

本投資法人は、特定資産の追加取得又は敷金及び保証金の返還等にかかる必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

本投資法人の総資産額のうち、借入金額、投資法人債発行残高及び本投資法人がテナントから受け入れた敷金及び保証金等の金額の占める割合の上限は60%とします。ただし、新たな特定資産の取得等に伴い一時的に60%を超えることがあります。

(ロ) 投資口を引き受ける者の募集

本投資法人は、資金の手当を目的として、役員会の承認を得た上で、投資口を引き受ける者の募集を行うことがあります。
投資口を引き受ける者の募集は、投資口の希薄化に配慮の上行います。

運営管理方針

運営管理方針

本投資法人は、以下の方針に従い、不動産運営管理業務(注)を行います。

(イ) 資産維持管理業務

本投資法人は、中長期的な安定的運用を図るため、その保有する不動産及び不動産信託受益権に係る不動産に関し、計画的な修繕や改修及び業種業態の転換・増改築によるリニューアルへの取組み等を実施し、資産価値や競争力の維持向上及び収益の拡大に努め、中長期的な資産価値の維持向上を目指します。かかる修繕や改修の実施に当たっては、当初支出額のみならず省エネ対応や耐用年数等を考慮し長期的・総合的視点に立った費用の低減に努めます。

(ロ) テナント管理業務

賃借人との賃料改定時においては、賃借人と交渉を行い、改定後賃料の維持向上に努めます。また、契約更新時においては、貸借人との契約条件(契約期間、賃料等)交渉を行います。なお、信用調査を実施するなど必要に応じて賃借人の与信管理を行います。

(ハ) 不動産運営管理業務

不動産運営管理業務は、法令で認められる範囲において本資産運用会社が行い、又は不動産運営管理会社(以下「PM会社」といいます。)を選定しこれを委託します。

(ニ) 運営管理業務受託者選定方針

PM会社その他の運営管理業務受託者を選定する際は、市場で実績のある信用度の高い専門性を有する会社を対象に、過去の実績及び委託料水準等を勘案して選定します。なお、運営管理業務委託者が提供する業務の品質及び費用対効果等を定期的に評価し、評価の低い運営管理業務受託者とは契約を更新しません。

(注)本WEBサイトにおいて不動産運営管理業務の主な内容は下表の通りとします。
資産維持管理業務 長期、中期及び短期の修繕計画の策定、修繕工事実施、資産維持保全状況確認等
テナント管理業務 テナントとの折衝、契約更新に関する交渉、与信管理等
施設運営管理業務 建物保守、警備、清掃等の日常的に発生する業務等

開示方針

開示方針

(イ) 資産運用については、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。

(ロ) 情報開示は、投信法、金融商品取引法並びに東京証券取引所及び投資信託協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示します。

(ハ) 利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関する開示を行います。

分配方針

分配方針

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。

(イ) 利益の分配

投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法に定める利益の金額は、貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計額を控除した金額をいい、その金額はわが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算されるものとします。
分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項に規定する本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものとします。

(ロ) 利益を超えた金銭の分配

本投資法人は、本投資法人が適切と判断した場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができるものとします。

(ハ) 分配金の分配方法

分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

(ニ) 分配金請求権の除斥期間

本投資法人は、上記に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

(ホ) 上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、投資信託協会が定める規則に従うものとします。
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